Réponse à M. le Maire sur un article de son blog

Voici ce qu’écrit M. Loison sur son blog en tant que Président de la SEMIV et aussi en tant que Maire de Vélizy-Villacoublay.
(Le 10 novembre 2008 )

« SEMIV

Comme j'ai eu souvent l'occasion de le dire et de l'écrire, la Semiv est une entreprise privée, son personnel est compétent et sa gestion est saine.

Elle souffre, cependant, d'un déficit de comunication. En effet, elle n'a jamais exposé sa politique mais encore moins ses objectifs et ses contraintes. Elle a laissé, de ce fait, ses détracteurs s'exprimer, souvent sous influence politique et partisane, sans jamais apporter son éclairage…»

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Voici notre réflexion et notre éclairage :

1ère erreur : La Semiv n’est pas une entreprise privée mais une entreprise publique locale.

Pourquoi : La SEMIV est une Sociétés d'Economie Mixte (SEM) dont le capital est majoritairement détenu par une collectivité territoriale (la ville de Vélizy-Villacoublay), elle est désignée comme une "Entreprise Publique Locale" (EPL). Les EPL sont des sociétés anonymes régies pour l'essentiel par le code de commerce. Ce statut est gage de souplesse, de réactivité et de transparence pour les collectivités locales à la fois actionnaires et clientes. Dans les Sem, les actionnaires privés apportent leur savoir-faire et contribue au management de l'entreprise. Comme toutes les entreprises, les EPL recherchent la satisfaction du client, la performance de gestion, la création de résultats ainsi que la motivation de ses salariés et actionnaires.

Selon la Fédération des Entreprises Publique Locales, les Epl sont liées par une communauté de valeurs qui repose sur 6 piliers : voir [lien]

Elle se distingue par son statut de droit privé notamment pour la comptabilité et la gestion du personnel. Cette position majoritaire leur assure une prééminence dans les organes de décision (4).

• LA SEMIV : dans son rôle de bailleur

2ème erreur : La Semiv ne souffre pas QUE d’un déficit de communication.

Pourquoi : parce qu’elle informe uniquement par des directives et la diffusion de courrier au travers d’un journal « Entre nous » écrit par son Président alors que les usagers de la Semiv attendent un dialogue.

Pour rétablir un climat de confiance il faudrait :

- que les Associations et Amicales de Locataires ne soient plus reçues à la Semiv en présence d'un huissier de justice et d'un Avocat.

- ne pas refuser de leur communiquer (3) une copie de toutes les pièces justificatives afin de mieux comprendre le coût important des charges que les locataires payent, notamment celles qui concernent le gardiennage, l’entretien et le chauffage ?

M. Loison écrit sur son blog ceci :

« …Certains pensent que nous pourrions baisser le montant des loyers sans rompre l'équilibre financier de la Semiv. Cela est faux, ils sont indispensables au financement des travaux liés à la sécurité, au confort et à la qualité de la vie. Ils permettent de conserver des logements en bon état pour les générations futures. C'est la raison des revalorisations des loyers anciens au moment du renouvellement des baux. Pour rappel, vous savez que le rattrapage était limité à la moitié de l'écart, avec étalement sur 6 années. Ces augmentations assurent néanmoins aux anciens locataires des loyers préférentiels, juste reconnaissance de leur fidélité. Ces revalorisations sont équitables, considérant que ce qui n'est pas payé par les uns le sera obligatoirement par les autres...»

- Depuis plusieurs années la Semiv ne fait plus de profits, elle a même passé un cap très difficile avec un redressement fiscal mais par le passé des dividendes ont été distribués.

- Sachez aussi que les travaux entrepris sur les immeubles ne sont pas des "réhabilitations" mais seulement des rénovations de façades obligatoires (boiseries pourries, les fenêtres ne fermant plus, garde-corps n’apportant plus la sécurité exigée). Il a été urgent pour la Semiv après 40 ans d’absence d’entretien de son patrimoine, de réagir devant la contrainte, devant ce danger imminent et d’agir dans la précipitation. Peut-on dire que les directeurs successifs ont été compétents dans leur gestion du patrimoine ?

- Sur la résidence Sadi Lecointe, trois immeubles restent à rénover, et ce sont les plus anciens. Lorsque l'Amicale des locataires mais aussi les locataires demandent quand les travaux vont commencer, la Semiv répond "dans un an ou deux, les locataires seront informés individuellement". Est-ce comme cela qu'un climat de confiance peut s'établir ?

- Bien sûr, les loyers des locataires qui sont entrés dans leur logement il y a 10, 20 ou 40 ans sont bas en comparaison de ceux pratiqués hors Semiv. C'est normal, la Semiv a bénéficié de prêts conventionnés pour construire ses logements et les loyers ont été bloqués pendant 30 ans. Mais est-ce une raison suffisante pour doubler le loyer sur 6 ans et recommencer 6 ans après. La majorité de ces anciens locataires sont maintenant à la retraite et ne peuvent plus supporter ces augmentations. C'est la conséquence de la gestion du patrimoine de la SEMIV.

- Les nouveaux entrant sont souvent de jeunes couples avec enfants et ont eux aussi, beaucoup de difficultés à payer 1 000 € par mois (charges comprises) pour un appartement qui a été construit suivant les normes de "logement économique et familial" des années 60. C'est la conséquence de la gestion du patrimoine de la SEMIV.

M. Loison écrit sur son blog ceci :

« …Dans ce contexte, la Semiv assure sa mission sociale, en étant toujours disposée à étudier chaque cas particulier afin, si besoin, d'adapter la revalorisation en fonction des ressources…»

C'est une vraie politique des loyers que la Semiv doit pratiquer. Le traitement au cas par cas sans transparence sur les critères utilisés peut conduire au clientélisme.

Mais il est possible de faire baisser les charges.

1] - A cours terme : par une réduction des frais de chauffage des bâtiments :

1. En faisant un inventaire sérieux sur la répartition du chauffage dans les appartements : repérer tous les appartements sous-chauffés (« 19°C) et les appartements surchauffés ( > 22°C et même > 25°C).
2. En demandant au chauffagiste de corriger ces écarts (réglage & équilibrage).
3. En ramenant la température de l’ensemble du parc autour de 21°C (La réglementation étant à 19°C).

Les points1 à 3, qui ont été déjà réalisés dans des copropriétés avec des résultats probants, ne demandent pas un investissement très important mais une démarche volontariste qui doit être impulsée par l'équipe dirigeante de la Semiv pour réaliser des économies d'énergie (1).

2] - A moyen terme : par un bilan thermique des dernières actions, complété par un diagnostic et suivi par des études adaptées.

1. En organisant une thermographie de la ville de Vélizy comme notre groupe vous l’a proposé au conseil municipal du 17 décembre 2008. Ce procédé pourrait également intéresser toute les habitations privées et également les batiments publics existant (1).
2. Profiter des rénovations, pour isoler efficacement toutes les façades selon les préconisations de la Règlementation Thermique 2005 (RT2005) et non pas pratiquer une isolation sous dimensionnée par exemple sur les pignons et sous les allèges des fenêtres : isolant peu épais ou inexistant (2).
3. En isolant un maximum de terrasses (en refaisant les étanchéités) (2).

• SEMIV : dans son rôle de syndic

Concernant les résidences gérées par la Semiv, il est vrai que de plus en plus de copropriétés n’hésitent plus à quitter la Semiv. Est-ce par manque de confiance ? Est-ce par manque de compétence ? Ou bien est-ce par déficit de communication ? Mais contrairement aux locataires, si une majorité de coproprietaires d'une résidence le décide, ils ont la possibilité de changer de syndic.

M. Loison écrit sur son blog ceci :

« …Afin d'améliorer les rapports et l'information entre vous et la Semiv, j'ai souhaité demander à un organisme extérieur indépendant d'effectuer un audit des relations et de la perception de l'image de la Semiv par ses clients locataires et copropriétaires…»

Est-il nécessaire de dépenser de l'argent public pour faire un audit limité à un seul aspect de la gestion qui est diverse : comptabilité, finances, patrimoine, personnel, communication, travaux, organisation interne...?

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En conclusion, Joël LOISON, Maire de Vélizy dans son programme électoral reconnaissait enfin qu'il fallait « rétablir la confiance avec la SEMIV». Réduire cela à une simple question de communication est sous-estimer le problème. Encore une fois, nous ne pouvons que nous posez des questions sur la réelle volonté de notre municipalité a avoir une vraie politique sociale pour le logement.

Maintenant en tant que Président de la SEMIV et Maire de Vélizy, M. Loison est en position d'agir et de rendre compte car il est l'interlocuteur privilégié des Véliziens.

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Nos Sources :
1- Blog de M. Loison :
- 1 article de M. Le Maire sur la SEMIV [article],
- 3 articles du Président de la SEMIV [article 1 / article 2 / article 3].
2 - Définitions d’une SEM et d’une EPL : [lien]

Rappel du programme d'EPCV pour les Municipales 2008 :

Vélizy dans un an...

SEMIV: la confiance sera rétablie
La SEMIV établira de bonnes relations avec ses locataires et gèrera en toute transparence.
Nous ferons un audit complet de la SEMIV (gestion, patrimoine…) pour mettre à plat tous les dossiers et asseoir notre nouvelle politique.
Des représentants des locataires participeront au conseil d’administration.
Les charges seront maîtrisées en concertation avec les Associations de locataires.
Pour limiter la hausse des loyers, les réhabilitations restantes seront financées par des prêts conventionnés.

Le récapitulatif de l'ensemble de cet article (au format pdf)
est téléchargeable ici >>> [intégralité]

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